住展房屋網 (2011-08-24)

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購屋的民眾都不願意買到「凶宅」，還要注意契約上是否有「陷阱」。
有意購屋的民眾都不願意買到「凶宅」，購屋時通常都會要求賣方說明所售的房子是否為凶宅，如果賣方有所隱瞞，買方可以解約要求賣方還款，但要保障權益，購屋者還要注意契約上是否有「陷阱」存在。

「凶宅」不是法律上的名詞，目前一般對「凶宅」的認定，是指屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事。為了避免買到「凶宅」，在買賣契約中都會約定「賣方保證買賣標的物專有部分(包括主建物及附屬建物)， 不曾發生凶殺或自殺而死亡 ，若有，賣方應負擔擔保責任。」

 

 

增列一句文字 賣方責任限縮

 

 

契約中的上述這段文字沒有問題，但是，有些賣家會增列一句「於賣方取得所有權之日（以謄本登記為準）起」，將全文變成「「賣方保證買賣標的物專有部分(包括主建物及附屬建物)，於賣方取得所有權之日（以謄本登記為準）起，不曾發生凶殺或自殺而死亡 ，若有，賣方應負擔擔保責任。」

這增加的文句，就是契約上的「陷阱」。「凶宅」屬於重大瑕疵，不論「凶宅」是在何時發生的，賣方原先都要負擔保責任，現在因為有了這句記載，代表雙方已有特別約定「僅及於賣方取得所有權之日起算」之期間內發生兇殺或自殺，始構成物之瑕疵。大幅限縮賣方的責任，賣方往往可藉以免責。

 

 

不論何時發生 賣方都要負責

 

 

高院就有一件案子，蔡姓男子四年前向洪姓屋主購買中和市的一間房屋，後來他發覺房屋多年前曾經發生前屋主自殺死亡之事，這間房子成為「兇宅」，他於是向洪姓屋主求償，但最後法院判他敗訴，主要理由就是買賣契約中約定「賣方保證買賣標的物專有部分於賣方取得所有權之日起，不曾發生兇殺或自殺致死之案件，否則視為物之瑕疵。」，而屋內有人自殺發生在三十年前，並不是在洪取得所有權之後，所以洪不用負擔保責任。

再舉另一案例，高姓女子去年買台北市吉林路一棟公寓，和賴姓屋主簽約約定「賣方保證房屋沒有非自然死亡事件，否則本約作廢」。後來高女付清購屋款後，查到房子曾有人陳屍屋內多日，屍體已乾腐，要求賴解約還款。

因契約並沒有限縮賣方的責任「僅及於賣方取得所有權之日起算」的字句，高院認為不論在賣方持有房屋之前或之後，若有「非自然死亡事件」發生，買賣契約自始不生效力，賣方均應負擔擔保責任，判決賴姓原屋主應返還高女七四○萬元。
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