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地點死因變數大 法院判凶宅常「出乎意料」
【陳筱惠╱綜合報導】屋內有人身亡就算是凶宅嗎？根據內政部的定義，凶宅是在賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，包括主建物及附屬建物，曾發生兇殺或自殺死亡案件，不包括自然死亡，及在專有部分有求死行為而致死。而這樣的認定方式，也衍生出凶宅交易的漏洞。
廣義的凶宅為意外、自殺等「非自然死亡」；但根據內政部2008年函釋，凶宅定義為「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，包括主建物及附屬建物，曾發生凶殺或自殺死亡案件，不包括自然死亡，及在專有部分有求死行為而致死」。
廣義的凶宅為意外、自殺等「非自然死亡」；但根據內政部2008年函釋，凶宅定義為「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，包括主建物及附屬建物，曾發生凶殺或自殺死亡案件，不包括自然死亡，及在專有部分有求死行為而致死」。
凶宅資訊難以查證。唐郡威攝
專有部分有地點疑慮
而這樣的認定漏洞，一是地點問題。若有人從7樓跳樓輕生，卻掉落在2樓露臺身亡，依照內政部認定，7樓為凶宅、2樓非凶宅，然實務上卻又有判決案例將跳樓陳屍處列為凶宅。桃園何婦從大廈10樓跌至同棟2樓前陽台死亡，2樓住戶認為影響房屋交易價值，向桃園地院提出民事求償，高等法院認定2樓為凶宅，即便未出售，仍判何婦子女賠償「房屋貶值費」65萬餘元。
再以2001年北市箱屍命案為例，該案發生在某層樓梯間，不屬於「專有部分」，若房仲帶看不說，根本無從得知。二是死因認定疑慮，如冬天常見一氧化碳中毒身亡事件，一般人認為中毒身亡屬「非自然死亡」，但法院卻認為不符內政部對凶宅的認定。嘉義呂男購買一間500萬元房屋，付了100萬元後，從鄰居口中得知該屋曾有人發生一氧化碳中毒死亡，呂男認為是凶宅，拒給付尾款。原屋主憤而向法院聲請給付，並主張該屋非內政部認定的凶宅，最後法官根據證據裁定雙方買賣關係存在，呂應付價金尾款及利息給原屋主。
再以2001年北市箱屍命案為例，該案發生在某層樓梯間，不屬於「專有部分」，若房仲帶看不說，根本無從得知。二是死因認定疑慮，如冬天常見一氧化碳中毒身亡事件，一般人認為中毒身亡屬「非自然死亡」，但法院卻認為不符內政部對凶宅的認定。嘉義呂男購買一間500萬元房屋，付了100萬元後，從鄰居口中得知該屋曾有人發生一氧化碳中毒死亡，呂男認為是凶宅，拒給付尾款。原屋主憤而向法院聲請給付，並主張該屋非內政部認定的凶宅，最後法官根據證據裁定雙方買賣關係存在，呂應付價金尾款及利息給原屋主。
屋內一氧化碳中毒身亡，法官判定不算凶宅。資料照片
死因認定成模糊地帶
群義房屋地政士事務所地政士謝正男表示，一氧化碳中毒雖不在凶宅的認定範圍內，但有部分法官會依交易公平性及安全性來評估，並考量風俗民情等因素另做裁判。
另如新北謝男在劉姓女友租屋處吸毒猝死，房東認為謝男死亡害該屋變「凶宅」、房價下跌，向劉女和謝男家屬求償100萬元。但新北地院認定謝男應無法事前預料該次吸毒量會害死自己，就像一般人在家中上下樓梯跌倒或食物中毒死在家中等情況，都不屬他殺或自殺，不會讓房屋成為凶宅，判房東敗訴。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，針對凶宅的模糊地帶，房仲多會從寬認定，不論帶看或簽約，都會在物件說明書上註記，社區內或專有部分有非自然死亡事件；此外，即便房仲在物件說明書上無註明凶宅的責任，但多數業者仍會選擇告知，以避免後續糾紛。
另如新北謝男在劉姓女友租屋處吸毒猝死，房東認為謝男死亡害該屋變「凶宅」、房價下跌，向劉女和謝男家屬求償100萬元。但新北地院認定謝男應無法事前預料該次吸毒量會害死自己，就像一般人在家中上下樓梯跌倒或食物中毒死在家中等情況，都不屬他殺或自殺，不會讓房屋成為凶宅，判房東敗訴。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，針對凶宅的模糊地帶，房仲多會從寬認定，不論帶看或簽約，都會在物件說明書上註記，社區內或專有部分有非自然死亡事件；此外，即便房仲在物件說明書上無註明凶宅的責任，但多數業者仍會選擇告知，以避免後續糾紛。
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