契約載明持分權利最公平 合資購屋保障權益
好房網News編輯中心／整理報導
售屋篇：莊姓、施姓、陳姓及林姓四位工程師年齡相近，平日愛討論投資理財話題。2008年4月間，看準房市前景可期，合資在台北市錦州街合資買了一間房子。誰料，不久後林男竟將一尊四面佛請進房內供奉，陸續有善男信眾到房內焚香祭拜，意外造就鼎盛香火，民宅嚴然成為宮廟。
（好房網News記者／陳韋帆攝影）
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三名投資人眼看投資購買的房子竟然變成宮廟，心裡很不是滋味，決定將房裡四面佛等所有物品全部清空打包，放置在一個租用的倉庫，整個過程錄音錄影，另外也將房子的大門換鎖，並主動告知林男。
林男發現佛像被打包、大門被換鎖，認為權益受損，對三人提起背信告訴，直到台北地檢署展開調查後，林男才突然撤回告訴，但此舉已使友誼出現裂痕，經過理性討論後，決定賣屋拆夥。
Q1 屋況有問題時，該由誰負責？
在訂定合約時，除了寫明共有人之間的出資比例，同時也可以請代書在登記時，寫明各自持分比例，這樣一來，房屋若出現需要維修之狀況時，便可依持分比例分攤修復責任。
以莊姓、施姓、陳姓及林姓4位工程師合資購屋案例來看，若林男未經另外3位合夥人同意，擅自將住家作為宮廟使用，焚燒香火使天花板遭薰黑，在出售房屋時須重新粉刷油漆，則相關衍生費用應由林男獨自埋單支付。
此外，實務上常見購屋後發現屋況有問題，例如：漏水、海砂屋、輻射屋等，該由誰負責處理，如何清楚歸責，也應在合約中詳細載明，才能降低衍生後續爭議風險。
Q2 要預防合購人繳不出貸款或中途變賣，須如何自保？
「非二親等之內關係，在所有權登記上，建議採共同登記；若只登記在其中1人名下，應簽署和議書，註明各自出資金額，保障雙方權益。」張瀞勻解釋，所謂共同登記就是在買賣契約上約定雙方持分的比例。
假設總價2,000萬元房子，林男出資1,000萬元、施男出資500萬元、莊男與陳男個出資250萬元，則持分比例上就應以4：2：1：1登記，此舉能保障各自權益。
倘若有貸款需求，加上節稅考量，採登記共有人之其中一位者，建議可以在貸款核撥後，採用抵押設定，由銀行做為第一順位，其他共有人作為第二順位，在共有人之一私下出售房屋時，除了銀行之外，第二順位之共有人具有優先受償權利。
此外，設定扺押權時，有關利息、遲延利息、違約金此3欄位建議填「無」，以免遭國稅局認定有利息所得而據以核課所得稅。
Q3 若房屋被設定抵押，該如何爭取權益？
會遇到房屋被設定抵押可分為兩種情況，第一是不承認債權存在，常見於遭有心人士或不肖子孫偷偷設定抵押，不論真相如何，只要設定抵押過程，不承認債權存在方能舉證自己並未同意，就可以向法院提起塗消抵押權之訴，同時聲請停止強制執行，只要法院最後判決房屋的抵押權確實是虛偽設定，就可根據判決書要求地政事務所塗銷設定。
第二是承認債權，根據《民法》第867條，抵押權具有追及性，即抵押人在未經抵押權人同意或通知下，得以將不動產任意移轉於他人，而抵押權仍存於該不動產，其源於物權從屬於債權之特性。
換言之，若4男都提供買屋資金，但所有權只登記在其中1人名下，再另簽協議書要對方認帳，但此舉並無絕對的保障，由於雙方簽屬的協議書屬於「債權」契約，權狀登記則屬於「物權」，在法律上物權行為可獨立於債權行為之外，因此在法律上，仍只認定登記人為所有權人，另外3人須提出曾交付給登記方的資金證明才能求取債權。
Q4 售屋後所須付的稅費該由誰來付？
在合資購屋時，從自備款、貸款月付金以及獲利依共有人持有比例分配載明清楚，一般售屋後所須付的稅費包括土地增值稅、財產交易所得稅、契稅也依此去做分配。
實務上常有夫妻合資購屋案例，若所有權人和借貸人不同，在稅賦上就會產生差異，依據財政部規定，登記為納稅義務人配偶所有的自用住宅，不論誰出資或借貸，若所有權人不同時，就須合併申報所得稅，才可將借貸利息列舉扣除減稅額。
另外，房屋每年都須繳納房屋稅和地價稅，售出後還得繳交房屋交易所得稅，張瀞勻提醒，賣出房屋後需扣掉相關稅費、仲介費，餘額才均分給合資人，均分比例也要事先協調好，每人產生的現金所得必須申報所得稅，此外，若以贈與方式移轉，則須繳交贈與稅，因此雙方對於售屋金額與售出時機須有共識。
Q5 若其中一方不想繼續持有，要如何處理？
合資購屋最怕遇到意見不合，張瀞勻建議，雙方在購屋擬定契約內容時，可註明共有人有「優先承購權」，以上述情境為例，倘若僅林男不願再共同持有、欲出售其持分，依據《土地法》第34-1條規定，應事先以書面通知莊姓、施姓、陳姓3位共有人，共有人可以同一價格優先承購。
此外，不動產共同持有人若在3人以上，只要人數加持分比超過1/2，或持分比超過2/3，便可進行該不動產的處分權，此案例林男僅佔1/4持分，未達門檻，無法獨自進行該不動產處分權。
「對於未來的買方或繼承人，甚至對銀行而言，共有人越少可減少買賣糾紛。」然而，合資購屋最終須面對的還有出售時所得稅的問題，首先登記人須負擔房屋交易所得稅，扣掉稅費的餘額才均分給所有合購人，這時每人便產生「現金所得」的部分，必須再申報所得稅。
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